Od 1 stycznia 2026 roku zacznie obowiązywać ustawa schronowa, której celem jest podniesienie poziomu ochrony ludności cywilnej w sytuacjach kryzysowych, takich jak konflikty zbrojne, klęski żywiołowe czy zagrożenia terrorystyczne. Regulacja nakłada na deweloperów obowiązek projektowania nowych budynków w taki sposób, by ich podziemne części mogły pełnić funkcję miejsc ukrycia.


Nowe przepisy są odpowiedzią na wyzwania współczesnego środowiska bezpieczeństwa i wpisują się w szerszy system budowania odporności państwa. Wprowadzenie ustawy oznacza nie tylko dodatkowe zadania dla branży budowlanej, lecz także realne wzmocnienie potencjału obrony cywilnej, co ma kluczowe znaczenie w obliczu rosnących napięć geopolitycznych.

Co zmienia ustawa schronowa?

Projekt ustawy schronowej zakłada nowe zasady projektowania podziemnych kondygnacji i garaży w budynkach wielorodzinnych oraz użyteczności publicznej. Od 2026 roku przestrzenie te mają być planowane w taki sposób, by mogły pełnić funkcję miejsc doraźnego schronienia. Wprowadzone definicje precyzują zakres pojęć związanych z ochroną ludności i tworzą podstawę do budowania spójnego systemu obrony cywilnej.

Schron to budowla ochronna o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażona w systemy filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne, zapewniająca dostęp do czystego powietrza i stabilne warunki przetrwania.

Ukrycie oznacza obiekt budowlany, którego konstrukcja nie ma charakteru hermetycznego, ale wciąż może pełnić funkcje ochronne.

Miejscem doraźnego schronienia jest obiekt zbiorowej ochrony, np. szkoła, urząd czy inny budynek użyteczności publicznej, odpowiednio przystosowany do zapewnienia ludności tymczasowego ukrycia w czasie kryzysu.

Dla deweloperów wyjątkowo ważny jest art. 91. ustawy z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej. Możemy w nim przeczytać, że:
„Planując niezbędną liczbę obiektów zbiorowej ochrony, właściwe organy ochrony ludności dokonują bieżącego przeglądu obiektów budowlanych, w tym planowanych do budowy, na obszarze swojej właściwości miejscowej, w celu wytypowania obiektów budowlanych, które mogą zostać uznane za obiekty zbiorowej ochrony, planowanych miejsc organizacji miejsc doraźnego schronienia i obiektów budowlanych przydatnych do przystosowania na miejsca doraźnego schronienia. W bieżącym przeglądzie obiektów budowlanych nie uwzględnia się budynków nieposiadających kondygnacji podziemnych oraz budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wójt (burmistrz, prezydent miasta), starosta albo wojewoda mogą zlecić sprawdzenie obiektu budowlanego pod względem spełniania lub możliwości spełnienia warunków dla obiektów zbiorowej ochrony”.

W świetle tego fragmentu budynki użyteczności publicznej, zabudowa wielorodzinna i garaże podziemne muszą być projektowane tak, by można w nich było łatwo zorganizować miejsca doraźnego schronienia. W praktyce oznacza to między innym mocniejsze konstrukcje tego rodzaju budynków. Jednak to nie wszystko.

Jakie zmiany w projektowaniu budynków wprowadza ustawa schronowa?

Nowe przepisy nakładają na deweloperów obowiązek stosowania bardziej zaawansowanych rozwiązań technicznych w projektowaniu budynków. Od 2026 roku inwestycje będą musiały uwzględniać dodatkowe wymagania dotyczące ewakuacji, systemów wentylacyjnych i zabezpieczenia przeciwpożarowego. Ważną rolę odegra również izolacja akustyczna i termiczna oraz niezależne systemy zasilania awaryjnego, które zapewnią funkcjonalność obiektów w warunkach kryzysowych.

Wymogi te obejmują także zwiększoną odporność konstrukcji, co wymusi stosowanie nowoczesnych materiałów i technologii. Oznacza to nie tylko wzrost standardów bezpieczeństwa, ale także istotny krok w stronę modernizacji krajowego budownictwa. Podobne rozwiązania zostały wdrożone już dekady temu w krajach takich jak Szwajcaria, Finlandia czy Izrael.

Koszty nowej ustawy

Polski Związek Firm Deweloperskich oszacował, że koszt całej inwestycji wyposażonej w schron może być nawet o 30% wyższy niż zabudowy bez takiej przestrzeni.

Na szczęście wydatki te mogą być refundowane przez organy ochrony ludności. Zgodnie z art. 106 ustawy, właściciele i zarządcy obiektów mogą ubiegać się o dotacje celowe pokrywające nawet 100 procent zwiększonych kosztów inwestycji wynikających z konieczności spełnienia wymogów ustawy. Inwestorzy, którzy nie postarają się o takie wsparcie, będą musieli sprzedawać mieszkania w bloku ze schronem drożej.

Proces dostosowania budownictwa do nowych standardów wymaga opracowania kosztorysów i wprowadzenia zmian technologicznych, co naturalnie wydłuży realizację inwestycji. Jest to jednak inwestycja długoterminowa, która w perspektywie wzmocni odporność państwa i bezpieczeństwo mieszkańców. Inwestycja ze schronem będzie też z pewnością bardziej atrakcyjna dla potencjalnych nabywców. Na przykład obecnie na portalu Nieruchomosci-online.pl tylko nieliczne oferty deweloperskie obejmują budynki wyposażone w schrony.

Aktualnie najwięcej niepewności budzą niejasne przepisy, które inwestorzy będą musieli szybko wprowadzić w życie. Ustawa wciąż czeka na szczegółowe warunki techniczne, które określi dopiero rozporządzenie ministra MSWiA.

Zarówno twórcy ustawy, jak i firmy deweloperskie zdają sobie sprawę, że od 2026 nieruchomości mieszkalne będą powstawały dłużej. Trzeba też stworzyć nowe kosztorysy, które uwzględniają wymogi ustawy. Wszystko to z pewnością wpłynie na podaż nowoczesnej zabudowy mieszkalnej.

Choć czas na wdrożenie regulacji jest ograniczony, zarówno administracja publiczna, jak i sektor budowlany prowadzą intensywne prace nad praktycznymi rozwiązaniami. Wspólnym celem jest zapewnienie, by od 2026 roku każda nowa zabudowa mieszkalna i edukacyjna w Polsce była bardziej bezpieczna i przygotowana na wyzwania współczesnego środowiska bezpieczeństwa. Schrony to nie tylko koszt, ale też inwestycja w morale społeczeństwa i wiarygodność Polski jako kraju przygotowanego na kryzys.

Nowe obowiązki nie tylko dla deweloperów

Istotnym elementem ustawy schronowej jest wzmocnienie roli samorządów. Od 2026 roku gminy będą zobowiązane do przygotowania własnych części wojewódzkich planów ewakuacji oraz do organizowania współpracy między podmiotami odpowiedzialnymi za ochronę ludności i obronę cywilną. Zadania te obejmą zarówno kwestie logistyczne, jak i zapewnienie odpowiedniego wyposażenia dla lokalnych struktur bezpieczeństwa.

Samorządy będą odpowiadały nie tylko za sprzęt, środki medyczne czy zasoby wody, ale również za infrastrukturę, którą można wykorzystać w sytuacjach kryzysowych. Kluczowym obowiązkiem będzie prowadzenie ewidencji oraz utrzymywanie w należytym stanie schronów, miejsc ukrycia i punktów doraźnego schronienia. Dzięki temu system ochrony ludności zyska stabilne podstawy na poziomie lokalnym, co pozwoli sprawniej reagować w przypadku wystąpienia zagrożenia.

Współpraca firmy deweloperskiej i samorządu przy nowych projektach będzie kluczowa dla powstawania bezpiecznej i nowoczesnej zabudowy. Deweloperzy będą mogli dowiedzieć się więcej o szczegółach współpracy z samorządami w Poradach dla deweloperów na Nieruchomosci-online.pl. To samorządy będą przeprowadzać kontrole takich obiektów, ale też organizować szkolenia dotyczące bezpieczeństwa cywilów w mieście w czasie kryzysu. Wszystkie te działania mają przyczynić się do podniesienia poziomu świadomości również o zagrożeniach lokalnych, charakterystycznych dla danego regionu.

Do zadań samorządów będzie należeć również finansowanie i współfinansowanie utrzymania, modernizacji i budowy infrastruktury niezbędnej do ochrony ludności na terenie gminy. Można więc przypuszczać, że tworzenie zabudowy tego rodzaju będzie odbywać się przy wsparciu finansowym na tym szczeblu.