Bogata historia i zabytkowy charakter powojskowych budowli przyciągają nowych gospodarzy.

Kiedyś stanowiły ważne punkty obrony kraju, później mieściły pilnie strzeżone wojskowe instytucje. Dziś goszczą smakoszy, miłośników przygód lub zwolenników jogi. „W Polsce moda na kupowanie i adaptowanie zabytkowych obiektów militarnych z każdym rokiem rośnie”, uważa Grażyna Pawłowska, doradca do spraw nieruchomości.

Nawet w kryzysie przedsiębiorcy inwestują w powojskowe budowle. Główną zachętą jest ich niebanalny wygląd, związana z budynkami historia, która przyciąga klientów, często także chęć zachowania zabytku w dobrym stanie. Ważnym bonusem przy kupowaniu obiektu wpisanego do rejestru zabytków jest też 50-procentowa bonifikata przysługująca nabywcy. „Gorszą stroną takiej inwestycji jest konieczność ustalania wszelkich zmian z konserwatorem oraz wysokie koszty prac adaptacyjnych”, dodaje Grażyna Pawłowska.

Obiektów do kupienia nie brakuje. Wraz ze zmniejszaniem się armii coraz więcej budynków przestaje pełnić funkcje militarne. Wiele z dotychczas wykorzystywanych nieruchomości okazuje się zbędne i trafia do Agencji Mienia Wojskowego, która wystawia je na licytacje.

Mury z certyfikatem

Jednym z prekursorów zagospodarowywania powojskowych zabytkowych budowli był Jerzy Okoński, szef Przedsiębiorstwa Turystyczno-Gastronomicznego Twierdza Toruń. W 1996 roku zainteresował się niszczejącym XIX-wiecznym fortem pruskim zewnętrznego pierścienia obiektu. Jak sam mówi, żal mu było niszczejącego zabytku. „Póki wojsko zajmuje takie obiekty, są one w dobrym stanie, niestety kiedy armia je opuści, najczęściej popadają w ruinę”, stwierdza Okoński.

Świadczy o tym historia toruńskiego fortu. Wojsko zajmowało go do 1956 roku, potem mieściła się tutaj między innymi uprawa pieczarek. Po latach zniszczony fort przejęło miasto i w 1998 roku wydzierżawiło firmie Jerzego Okońskiego. „Musieliśmy sami nauczyć się, jak dbać o taką budowlę i jak ją przystosować do własnych potrzeb, bo nie było w Polsce wzorców zagospodarowywania podobnych budynków”, mówi właściciel firmy.

Dziś fort nadal jest własnością miasta. „Chcemy go wykupić i mamy nadzieję, że wszystkie formalności zostaną załatwione w ciągu dwóch lat”, informuje Jerzy Okoński, który przeznaczył około 4 ha zabytkowego terenu i 6 tys. m2 budynków na działalność turystyczną, gastronomiczną oraz edukacyjną. W forcie można zanocować w pokojach urządzonych na wzór żołnierskich koszar, zjeść w restauracji fortecznej, są tutaj też organizowane zajęcia edukacyjne, między innymi z surwiwalu i postępowania w sytuacjach kryzysowych oraz warsztaty artystyczne.

Zagospodarowanie i otwarcie  dla turystów dawnej warowni wymagało jednak wielu prac remontowo-adaptacyjnych. Fort był zdewastowany, trzeba go było uporządkować, wysuszyć i odgrzybić. Jednak wysiłki przy renowacji budowli doceniła Polska Organizacja Turystyczna, wyróżniając w 2009 roku Fort IV certyfikatem za najlepszy produkt turystyczny.

Centrum rozwoju

Podobną budowlę na początku zeszłego roku kupił w Warszawie Michał Kiciński, współtwórca spółki CD Projekt, która wypuściła na rynek komputerową grę „Wiedźmin”. Fort Traugutta to najlepiej zachowany element umocnień otaczających stołeczną Cytadelę. Zlokalizowana w centrum Warszawy budowla, wzniesiona w latach trzydziestych i czterdziestych XIX wieku, do końca 2010 roku była wykorzystywana jako archiwum wojskowe, dzięki czemu przetrwała w bardzo dobrym stanie.

Działkę liczącą ponad 2300 m2, zabudowaną wieżą artyleryjską z 1834 roku, Agencja Mienia Wojskowego sprzedała za 3,03 mln zł. Budowla została wniesiona aportem do spółki Fort Traugutta sp. z o.o., powołanej do zarządzania nieruchomością. Nowi właściciele zaczęli już wstępny remont, zabezpieczyli osuwające się fragmenty nasypu, doprowadzili do porządku część instalacji elektrycznej, ściągnęli zagrzybiałe tynki i osuszają mury.

„Chcemy, aby w centrum Warszawy w ciągu dwóch lat powstało miejsce przeznaczone do rozwoju osobistego człowieka, w którym będą prowadzone różnego rodzaju zajęcia i warsztaty związane z samodoskonaleniem, między innymi joga i taniec”, wyjaśnia Irmina Nielubowicz, współwłaścicielka spółki.

Z kolei Twierdza Osowiec, największy polski fort nigdy niezdobyty podczas działań wojennych, jest dziś częściowo udostępniona turystom. Zbudowane przez Rosjan pod koniec XIX wieku umocnienia składają się z czterech fortów, z których główną pozycją obronną był Fort I, będący zarazem cytadelą. W okresie II Rzeczypospolitej mieściła się tu Centralna Szkoła Podoficerska Korpusu Ochrony Pogranicza. Wycofujący się w 1944 i 1945 roku Niemcy dokonali licznych zniszczeń, wysadzając poszczególne forty.

W 1998 roku Twierdza Osowiec została wpisana do rejestru zabytków, a na terenie Fortu I dzięki Osowieckiemu Towarzystwu Fortyfikacyjnemu otwarto Muzeum Twierdzy Osowiec. Towarzystwo udostępnia także ścieżkę historyczno-przyrodniczą wokół umocnień. „Twierdza znajduje się na terenie jednostki wojskowej i można ją zwiedzać tylko z przewodnikiem. Turystom pokazujemy Fort I i IV, a także muzeum i cytadelę”, wyjaśnia Mirosław Worona, prezes towarzystwa.

Firma w areszcie

Zupełnie inny charakter ma dawny wojskowy areszt w Olsztynie. W 2013 roku, gdy cena wywoławcza wynosiła 630 tys. zł, o jego kupno rywalizowało dwóch uczestników. Ostatecznie aukcję wygrała firma budowlana z Olsztyna, która zajmuje się także renowacją zabytkowych budynków. Jej właściciel Jerzy Skorłutowski, zapłacił blisko 699 tys. zł. Dawne cele zamierza przekształcić w nowoczesne biura projektowe i pracownie konserwatorskie.

Pochodząca z 1918 roku budowla jest unikatem. Przetrzymywano tu żołnierzy służących w Wehrmachcie, ludowym Wojsku Polskim i Siłach Zbrojnych RP. W ciągu niemal stu lat niewiele się w nim zmieniło i do dziś zachowały się dawny układ pomieszczeń, klatka schodowa i posadzki. Mimo że historia obiektu jako wojskowego aresztu dobiegła końca w 2009 roku, wciąż znajdują się w nim więzienne prycze, a na niektórych ścianach widnieją podpisy aresztowanych żołnierzy.

Nowego nabywcy nie odstraszyło jednak ani dawne przeznaczenie budynku, ani nadzór konserwatora, który ogranicza modernizację i przebudowę obiektu. „Ma on świetną lokalizację, niedaleko Starego Miasta. Chcę uratować ten obiekt, a nie niszczyć go niepotrzebnymi remontami. Dlatego planuję w jak największym stopniu zachować jego bryłę i pierwotny charakter. Inaczej straciłby cały swój urok”, mówi Jerzy Skorłutowski.

Do zaaranżowania nabywca ma 660 m2 w samym budynku i ponad 200 m2 zewnętrznego tzw. spacerniaka. Nowe oblicze zyska też mająca ponad 3 tys. m2 działka, na której stoi dawny areszt. Jakie zmiany planuje nowy właściciel? „Zgodnie z zaleceniami konserwatora będę musiał zachować charakterystyczne niewielkie okna. Mam za to zgodę na zrobienie otworów okiennych w dachu i budowę wewnętrznej windy. Konserwator zgodził się także na przeszklenie spacerniaka”, wyjaśnia Skorłutowski. W ciągu dwóch lat właściciel planuje przenieść tu siedzibę swojej firmy.

Pięć lat prób

Z pewnością jednak najwięcej emocji i zainteresowania budziły kupno i pomysł na rewitalizację Twierdzy Modlin. Mieszczącą się tam cytadelę, jedną z najlepiej zachowanych i największych twierdz obronnych w Polsce, Agencji Mienia Wojskowego udało się sprzedać w sierpniu 2013 roku, po niemal pięciu latach prób i dziewięciu przetargach. Wcześniej potencjalnych nabywców odstraszyła przypuszczalnie nie tyle cena zakupu XIX-wiecznej fortyfikacji, ile kwota, jaką trzeba zainwestować, aby doprowadzić zabytek do stanu używalności. Według ostrożnych szacunków to koszt ponad 100 mln zł.

W ostatnim przetargu zachętą dla nabywcy były bardziej precyzyjne i mniej restrykcyjne zalecenia konserwatorskie. Nowy właściciel zabytkowego kompleksu miał też otrzymać komplet dokumentów, w których opisano konieczne prace remontowe.

Na ofertę skusiła się poznańska firma Konkret SA. Jej właściciel, Wiesław Jan Prusiecki, aby stać się posiadaczem 58-hektarowego terenu wraz z ponaddwukilometrowymi koszarami obronnymi, musiał wyłożyć 17 mln 850 tys. zł. Poznańska firma ma zresztą doświadczenie w aranżowaniu podobnych miejsc. Kupiony kilka lat temu kompleks dawnych koszar ułanów w Poznaniu to dziś City Park & Hotel Residence, łączący w sobie funkcje mieszkaniowe, hotelowe, biurowe i rozrywkowe.

Miliard do celu

Położona około 30 km na północny zachód od Warszawy Twierdza Modlin daje właścicielowi dużo większe możliwości. „Widzę ogromny potencjał tego miejsca, możliwości i szanse, które wynikają z jego historii. Chcę, by ten obiekt był stopniowo przywracany ludziom, chcę wskrzesić jego energię”, mówił Prusiecki zaraz po kupnie twierdzy.

Inwestor chce zrewitalizować tereny zielone i rekreacyjne tak, aby mogły służyć turystom i okolicznym mieszkańcom. W dalszych planach powstanie nowoczesne miasto w mieście, tak zwane smart city. Złożą się na nie tereny rekreacyjne, hotel, uczelnia, centrum zakupowe, nowoczesne lofty, biura co-workingowe i centrum konferencyjne. Twierdza Modlin ma się stać jednak nie tylko miejscem do życia, rozwoju i prowadzenia biznesu, ale też ważnym ośrodkiem kontaktu ze sztuką, artystami i historią. Powstanie tu między innymi wirtualne centrum kultury, gdzie swoje miejsce znajdą zdjęcia, filmy i inne materiały audiowizualne dotyczące twierdzy.

W trakcie prac prowadzonych na terenie twierdzy konieczne będzie przestrzeganie zaleceń konserwatora zabytków. Są one łagodniejsze niż przy pierwszych przetargach organizowanych przez Agencję Mienia Wojskowego. „Zezwolił on na swobodniejsze zaaranżowanie wnętrza cytadeli z zachowaniem oryginalnej bryły budynków i dobudowaniem nowych obiektów wewnątrz fortyfikacji”, mówi Małgorzata Golińska, rzeczniczka AMW. Jednak, jak podkreśla nowy właściciel, to właśnie ochrona historycznego charakteru tego miejsca będzie jednym z priorytetów. Teraz w Modlinie trwają prace remontowo-konserwacyjne, jednocześnie jest przygotowywana infrastruktura turystyczna, aby zwiedzający mogli poruszać się w bezpieczny sposób. „Wycinamy chaszcze, wytyczamy ścieżki, alejki, projektujemy obiekty małej architektury. Planujemy też otworzyć muzeum wojskowości, w którym znajdą się izby żołnierskie. Zwiedzający będą mogli zobaczyć, w jakich warunkach mieszkali żołnierze w poszczególnych latach istnienia twierdzy”, opowiada Piotr Ratajczyk, dyrektor do spraw rozwoju biznesu Konkret SA.

Ruszyły także pierwsze prace projektowe. Właściciel ocenia, że nadanie twierdzy nowego oblicza może zająć do dziesięciu lat. Koszt inwestycji jest szacowany na 1 mld zł.